大型不動產購買動能強勁，辦公室升級趨勢續行

2024年9月30日，台北— CBRE世邦魏理仕台灣，今(30)日舉辦2024年第三季媒體記者會，會中分享全台大型不動產投資市場、台北商辦租賃市場的最新數據及觀察。

建商獵地意願高昂  企業購置工業型資產動作積極

據世邦魏理仕研究部統計，截至9月29日為止，2024年前三季全台大型土地及商用不動產投資額總計新台幣3,157億元，較上年同期增長75%。在市場情緒熱絡的景象下，第三季成交總額大幅年增167%至新台幣1,566億元，單季即貢獻今年迄今近五成的成交量，足見大型不動產市場未受到三月央行宣布升息的影響。

2024年第三季全台土地買賣金額達新台幣1,044億元，較上年同期大增152%，創下有紀錄以來首次出現單季成交量逾千億元。分析土地市場升溫原因，主要係受到今年房市價量齊揚的鼓舞，許多中大型建商紛紛加大購地力道，第三季建商合計投資額達新台幣732億，較上年同期劇增255%。觀察建商購地熱區，台中、高雄、台北名列購地額前三高縣市，主要鎖定標的包含位在都市內精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區內大面積素地。另一方面，今年三月底保險業最低收益率門檻已達2.97%，致使業者難以尋得商用不動產投資標的，少部分保險公司因而轉為專注於土地開發機會，如近期台灣人壽即以新台幣逾137億元取得桃園航空城產專區土地，未來將採分期開發，且估計投報率可達4.5%以上。

商用不動產市場上，第三季成交金額為新台幣522億元，較上年同期大升205%，主要可歸功於自用型企業大手筆購置工業地產。隨著台灣出口表現回暖，包含台積電、美光等多家製造業者於近幾月內購入大坪數廠房以加快擴產步伐，帶動第三季廠房投資額攀升至新台幣362億元，為去年同期交易額的6.5倍，更改寫史上單季新高紀錄。另一方面，科技公司追求工作場所升級之趨勢持續延燒，促使新完工或預售中廠辦大樓買氣熱絡，第三季廠辦交易金額為新台幣122億元，年增78%，相關交易如達發科技以近新台幣21億購入台元科技園區第十期逾五千坪辦公面積。

世邦魏理仕總經理林敬超表示：「儘管九月央行宣布升準並祭出第七波信用管制，加上當前銀行業者針對不動產放貸的態度明顯趨嚴，但央行會議後至今仍陸續有建商公告取得精華區土地，可預見短期內建商已洽談中的土地仍將朝成交邁進，第四季全台土地交易量將維持穩定。商用不動產方面，第三季高達93%交易量源於企業自用購置，預料中短期內市場交易活動將以剛性需求占大宗；此外，在商辦產品供給不足且潛在買方申貸條件可能變差的情況下，未來數季內商用不動產投資市場將呈現工業地產獨強的局面。」

新完工大樓陸續去化  支持平均租金穩步上升

去年以來，台北市中心商辦市場共迎來六棟新完工大樓、合計近5.4萬坪的可租賃面積，使得平均空置率較2022年底上升2.9個百分點，於今年第三季達到6.4%，為近五年半來次高。所幸去年下半年起，企業租戶對於辦公環境升級的需求持續升高，帶動整體商辦市場淨去化量趨於穩定。據世邦魏理仕觀察，今年第三季去化單位多集中在近兩年完工的全新辦公大樓，雖然季內整體淨去化量受到大型租戶搬遷活動影響而僅有2,259坪，但數棟新完工大樓將於未來數月內陸續見到租戶正式進駐，統計未來半年內有數千坪空置單位將獲得去化，整體市場空置率可望小幅下降。

租金走勢方面，本季A辦及B辦平均租金分別較前季成長0.3%、0.8%至新台幣3,065元/坪、新台幣1,910元/坪。儘管第三季淨去化量水準並不強勁，但在辦公室升級趨勢的支撐下，部分A辦大樓租金持續走升，多棟新完工大樓已出租單位的租金亦創下區域新高，使得整體市場平均租金保持溫和上升走勢。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出：「檢視近期新完工大樓的成交租金水準，可發現普遍已超過新台幣3,200元/坪，雖然部分大樓租金遠高於區域行情，仍舊吸引一些企業積極承租，其中不少是屬於在同商圈內尋覓新辦公地點已久的租戶。據世邦魏理仕統計，今年內搬遷活動中，高達74%的需求來自於企業租戶追求辦公室升級；在未來一年新供給維持在可控範圍的情況下，辦公室升級趨勢將有助提升整體市場去化水準，短期內台北市中心商辦大樓房東仍保有談判優勢。」